6_Ｊ－ＲＥＩＴ

既に、１１月は米国株、AT&T、米国ETFのPFFとVCLTの分配金支払があり、先頃、日経平均高配当株５０指数連動型上場投信（1489）の分配金も頂きました。
現在のところは、約３万円くらいです。

前にも書きましたとおり、１１月は配当金や分配金が少ない月です。
ただ、今回、日経平均高配当株５０指数連動型上場投信の分配金があったのは大きかったと思います。

１１月も中盤に差しかかり、以下の分配金、配当金支払がありました。

J-REIT

ＧＬＰ投資法人 4,586円

ザイマックス・リート投資法人　3052円（NISA扱い）＋2433円

米国株

ABBV（アッヴィ）　39.27ドル（109円換算で4280円）

合計１万５千円さらにプラスになりました。
現状は約４万５千円です。

毎月目標は１０万円ですが、少ない月に期待するのは、酷ですので、８万円くらいまでいってくれると嬉しいですが、なかなか難しいと思っています。

配当金を多くもらうのは嬉しいですが、できれば、ボーナスのように、年２回でなく、バランスよく配当金が毎月貰えると、投資の励みになりますので、少ない月でも、それなりに貰えると嬉しくなります。

後、半月どこまで伸ばせれるでしょうか？

 

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日本再生可能エネルギーインフラからの分配金支払がありました。

3口保有で税引き後8,668円でした。

 

以下、分配金予想です。

確定分配金
2019年7月期（第5期）3,297円

予想分配金
2020年1月期（第6期） 3,200円
2020年7月期（第7期） 3,200円

 

今回の台風19号では被害が出ていないと言うことです。太陽光パネルは天災の被害を受けやすいため、リスクとしては大きな割合を占めると思います。また、エリア的にも集中する傾向があるため、そのようなリスクもあることを意識する必要があります。
本銘柄の決算報告書を見ると、災害時の保険に加入しているようで、ある程度は補填がされそうです。

 

将来的には太陽光発電の買い取り価格の問題もあり、不安なところはあります。
最近、関西電力の原子力発電問題があり、改めて原子力発電のお金にまつわる問題が問題視されてはいますが、政府としてはあまり触れず沈静化することを望んでいるようです。
もっと問題が他の電力会社まで広がり、あり方が見直されれば、震災時に盛り上がった太陽光発電も改めて光があたるような気もします。

 

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サムティ・レジデンシャル投資法人から分配金支払がありました。

3口保有、税引き後9,182円でした。

今回と今後の分配金予想です。

2019年7月期（第8期）確定3,723 円

2020年1月期（第9期）予想2,824 円
2020年7月期（第10期）予想2,680 円

 

いちごホテルリートからの分配金支払がありました。

2口保有で税引き後、5,027円でした。

今回と今後の分配金予想です。
第8期　（2019年7月期）確定分配金3,154円

第9期　（2020年1月期）予想分配金4,700円
第10期　（2020年7月期）予想分配金3,001円

2名柄とも今回は分配金が多くなっています。

以下は、サムティ・レジデンシャルのホームページの決算説明資料からですが、増加の要因は、物件売却と消費税還付金によって多くなっています。

リートについては、いつもより多く分配金がある場合は、物件売却が主な要因になります。
ただ、どちらも１０００円前後の差がありますので、かなりの金額差です。

売却すればどちらもかなりプラスになっていますので、売却益はありますが、一時金よりも毎月の配当金、分配金が欲しい私には利益は目の毒になっています。

 

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エスコンジャパンリートから分配金支払がありました。

２口保有で税引き後4,519円でした。

分配金についは下記とおりです。

第5期（2019年7月期）2,835 円

予想分配金
第6期（2020年1月期）3,690 円
第7期（2020年7月期）3,251 円

今回はすくないですが、次回以降は今回より多い予想になっています。
まだ、できたばかりのリートですので、いろんな意味合いで安定していない状況です。

先般、買い増しした際にリート内容については
「☆少し変わったREIT「エスコンジャパンリート（2971）を買い増し」で記載しました。

現在、リート全体の基準額が高くなり、購入はしづらい状況が続いていますが、この銘柄は何とか購入しても良いかなぁと言える状況でした。

買い増ししましたので、次回はもう少し増えるかなぁと思います。

株価推移は以下のとおりです。

 

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ヘルスケア＆メディカル投資法人から分配金支払がありました。

2口保有で税引き後5,920円でした。

 

分配金予想とこれまでの実績です。

分配金
2019年7月期（第9期） 3,643円
分配金予想
2020年1月期（第10期） 3,304円
2020年7月期（第11期） 3,150円

5期2,697円
6期2,653円
7期2,699円
8期3,120円

今回、分配金が一番良くなっています。
これまでは２７００円前後でしたが、今回３６００円となっています。
ホームページの資料で調べたところ、
今回の9期は、物件取得による大幅な増収増益。
次回の10期は、資産規模拡大による資産運用報酬の増加、消費税増税のため減益。
と決算概要に書かれていました。

 

以下、ポートフォリオになります。

三大都市圏86.1%
（都圏41.1%
近畿圏43.0%
中部圏2.0%）
中核都市圏11.3%
その他2.6%

 

リートも１口でなく、買い増し２口以上の保有も増えていますので、分配金も５千円くらいのものも多くなりました。
やはり、1銘柄で５０００円を超えてくると嬉しいですね。

 

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イオンリート投資法人からの分配金支払いがありました。

１口保有、税引き後2,429円でした。

 

以下分配金情報です。安定した分配金予想です。

確定分配金
2019年7月期（第13期）3,047 円

予想分配金
2020年1月期（第14期）3,025 円
2020年7月期（第15期）3,120 円

 

イオンリートは名前のとおり、ショッピングモールのイオンの施設です。

イオン自体が好調であれば、リートも好調と言えるのではないでしょうか、店舗閉店ともなれば、保有施設の稼働が減りますので、大きな打撃です。
現在は、100%稼働のようです。

リートの例に漏れず、基準額の上昇を続けています。買い増しはできませんが、保有して、今後も分配金をもらいたいと思います。

 

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スターアジア不動産投資法人から分配金支払いがありました。

２口保有、税引き後5,778円でした。

 

以下、分配金予想です。

確定分配金（2019年7月期）3,625円

予想分配金（2020年1月期）2,770円※
予想分配金（2020年7月期）2,770円※

※合併の効果を見込んでいないスターアジ ア不動産投資法人単体の予想分配金

 

さくら総合リートの合併については「☆さくら総合リートからの分配金と合併問題！」に記載しました。

上記のとおり、今回や、分配金が多い時は施設の売却益分がある時になります。
今後、さくら総合リートとの合併でどの程度の分配金が増えるか期待したいと思います。

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まずは、分配金予想ですが、以下のとおりです。

第8期　（2019年7月期）　確定分配金　3,154円
第9期　（2020年1月期）　予想分配金　4,700円
第10期　（2020年7月期）　予想分配金　3,001円

現在、次回１月分の分配金を盛り込むと分配利回りはすごい高くなります。
ただ、過去の実績を見ると、3000円から3300円が通常の分配金と見て良いと思います。

 

他のリートと比べると株価の上昇はなく、保有分も含み損になっています。
現在は、韓国の観光客が減り影響があるとのことで、あまり人気もないようです。

 

株価が高くなり、REITの選択肢は現状あまりなく、その中で、先般「☆少し変わったREIT「エスコンジャパンリート（2971）」を買い増し」を買い増ししています。

待つ選択肢はないので、今後も、その時点で割安な銘柄をチョイスして購入し、配当金の上乗せをしていきたいと思います。

 

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から分配金支払がありました。

9月のREITの分配金もこの銘柄で最後になります。

１０口保有で税引き後13,196円でした。

インヴィンシブル投資法人のポートフォリオは、ホテル84.6%、住居14.6%、商業施設1.3%となります。ホテル中心のREITになります。

 

分配金状況は以下のとおりです。
2018年 6月期1,430 円 （実績）
2018年 12月期1,683 円 （実績）
合計 （1年間） 3,113 円

2019年 6月期 1,656 円 （実績）
2019年 12月期1,725 円 （予想）
合計 （1年間） 3,381 円

最近、REITは株価が上がり過ぎて、利回りが悪くなり、購入しづらい状況です。
この銘柄も評価損益率が30%近くなり、１４万円の含み益があります。

 

なかなか、買い増しもできませんが、他のREITであまり上がっておらず、利回りが良いものを探して、少しずつでも購入し、毎月の分配金額をプラスにしていきたいと思っています。
なかなか、良い頃合いまで待つ境地には達せず、良い意味では継続的に投資しています。

 

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株価上昇で、あまり買い時ではありませんが、お金を遊ばせておくのも気になり、REITの中でも、ある程度許容できる銘柄として、「エスコンジャパンリート」を１口買い増ししました。

現在は、日本株の高配当株は少し距離を置いておりますので、やはり日本円で購入するのはJ-REITになってしまいます。

 

米国株も、まま順調に上昇しており、自分としては、もう少し下げたところで購入したいと思っているのと、一時期より少し円安になってしまったので、気持ち的にドルに交換しづらい状況です。

エスコンジャパンリートについては、HPからの抜粋ですが
「日本エスコングループをスポンサー会社とし、日本エスコンの主要株主である中部電力株式会社をサポート会社として、人々の暮らしに密着した商業施設とその底地に着目した投資を行う

現在まで、底地を資産の中心に据えた上場リートはありませんでしたが、1992年の借地借家法の施行及び2008年の改正後、事業用定期借地権の新規設定や取引は着実に増加しており、特に小売業や飲食業を営む事業家の方々にはなくてはならない制度として定着しています。今般のエスコンジャパンリート投資法人の上場により、投資家の皆様に底地という資産への投資機会を提供し、ひいては底地という不動産の流通促進へ貢献してまいります。」

と少し変わったリートです。

ここで「底地」とは何かですが、
「所有する土地に建物の所有や利用を目的とする借地権や地上権が設定されていること。底地権ともいう。つまり、地主が、その土地を第三者に貸して地代収入を得ている土地のこと。」

 

ポートフォリオとしては、
底地 54.9%
建物 45.1%

具体的には、
tonarie南千里
ラ・ムー北津守店（底地）
ケーズデンキ倉敷店（底地）
あすみが丘ブランニューモール
西白井駅前プラザ
ケーズデンキおゆみ野店（底地）
ニトリ土浦店（底地） 首都圏 茨城県
ニトリ今市店（底地） 首都圏 栃木県
tonarie清和台 近畿圏 兵庫県
ケーズデンキ西神戸店（底地） 近畿圏 兵庫県
山陽マルナカ水谷店（底地） 近畿圏 兵庫県
TSUTAYA堺南店（底地） 近畿圏 大阪府
パレマルシェ西春 中京圏 愛知県
マックスバリュ桔梗が丘東店（底地） 中京圏 三重県
福岡春日プロジェクト（底地） 福岡県 福岡県

分配金情報

確定分配金
第5期（2019年7月期）2,835円

予想分配⾦
第6期（2020年1月期）3,690円
第7期（2020年7月期）3,251円

エスコンジャパンリートについては、このような感じです。

 

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