6_Ｊ－ＲＥＩＴ

１．はじめに

今回、J-REITの一部銘柄を売却して、新規銘柄と保有銘柄の買い増しをすることにしました。
売却するのは、分配利回りが5%以下の銘柄で含み損ではなく含み益がある銘柄です。

 

２．売却銘柄について

日本ロジスティクスファンド投資法人(8967)
いちごオフィスリート投資法人(8975)
ジャパン・ホテル・リート投資法人(8985)

いずれも１口保有でした。

 

３．購入銘柄について

〈新規購入〉
日本ヘルスケア投資法人(3308)

〈買い増し銘柄〉
ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人(3487)
ヘルスケア＆メディカル投資法人(3455)

すべて１口の購入です。

 

また、今回買い増ししました、「ＣＲＥロジスティクスファンド」から配当がありました。

１株保有で税引き後2,747円でした。

今回、１株買い増ししましたので、次回は倍になると考えています。

４．まとめ

最近、米国株も個別株からETFに入れ替えをしました。少し利回りも悪くなっています。
今回は、J-REITを一部売却して、より利回りが良い銘柄にシフトしました。

企業状況が悪いものは損切り。
利回りが、そこそこのもので利益が出ているものは、売却。
最近少し、上記のような運用になっています。
それまでは、損切りで損をするのは抵抗がありましたが、やはり、将来的に自分が納得できないような銘柄に投資を続けるのも良くないと思い、また、ある程度の利益が出ているのであれば、いくら配当株とは言え、売却して利益確定するのも良いかなぁと思いはじめました。

まだまだ、発展？途上、経験不足ですので、いろいろやってみて、道を見つけたいと思います。

 

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１．はじめに

「ジャパン・ホテル・リート」と「インヴィンシブル投資法人」から分配金支払がありました。ジャパン・ホテル・リートは珍しく、半期毎ではなく、年間で１回だけの分配金支払になります。

 

２．分配金について

ジャパン・ホテル・リート ：１口保有：税引き後3,101円
インヴィンシブル投資法人：10口保有：税引き後13,485円

 

３．インヴィンシブル投資法人の業績について

 

４．基準額と分配利回りついて

ジャパン・ホテル・リート　１口88100円　4.18％
インヴィンシブル投資法人　１口52300円　6.04％

※20190320現在です

 

５．売却について

現在、ジャパン・ホテル・リートで含み益があることと、利回りがそれほど高くなく、また、分配金支払も年１回ということで、今回売却することにしました。売却したお金で、別のＲＥＩＴを購入していきたいと思います。

 

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１．はじめに

カナディアン・ソーラー・インフラ(9284)から分配金支払がありました。
太陽光発電は買取価格の大幅減が発表されていますが、今回は今後の分配金について確認していきたいと思います。
また、九州地域をメインとする本銘柄ですが、最近電力あまりで抑制されており、その影響も確認していきたいと思います。

 

２．分配金について

２口保有で税引き後6,476円でした。

投資して初めての分配金になります。

 

３．今後の分配金予定について

ホームページで確認したところ以下のとおりです。

分配金情報
【確定分配金】
第3期（2018年12月期）3,600円
支払い開始日： 2019年3月14日

【予想分配金】
第4期（2019年6月期）3,600円
第5期（2019年12月期）3,600円
第6期（2020年6月期）3,600円

当面は、現在と同額を予定しています。

 

４．各種影響確認

ホームページでの電力抑制や買取額減少についての記載を確認しました。

〈抑制〉
抑制のたび、以下のような周知がされています。
細かい値も記載されていますが、よくわかりませんので割愛しました。

出力制御（第七次）による本投資法人の運用資産への影響に関するお知らせ
九州電力が出力制御を実施
本出力制御による本投資法人の運用状況への影響
本出力制御による影響は以下の通りであり、本投資法人は、かかる事象が本投資法人の運用に与える影響は軽微と判断しています。

※現状としては、致命的な影響はないようでした。
ただ、続けば、軽微な影響では済まないような気もします。

〈買取額減少〉
長期的かつ安定的な事業収支の予測が可能
本投資法人が投資する太陽光発電設備は、固定価格買取制度により調達価格及び期間が確定している上、保有資産については、基本賃料を確保できる仕組みとしているため、賃料収入の下落には一定の限度があると、本投資法人は考えています

とありました。分配金かみても、当面は大丈夫なようです。ただし、将来的には、収益減による固定費の抑制など段階的に必要なグラフの記載がありました。
少しわかりずらい形でしたので、もう少し具体的な記載をしてもらいたいですね。

 

５．株価と利回りについて

20190316現在、１口96400円、分配利回りは7.46%でした。
購入より買取価格問題などで、下落し含み損ですが、配当利回りは当面キープということで、保有を継続したいと思います。

 

６．まとめ

リートな中でもより高配当と他の銘柄も含め、一時期集中的に購入しましたが、やはり高配当のものにはリスクがあり、上記のような状況です。
分配金は当面は安定してそうですので、中期的に状況を確認していきたいと思います。

 

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１．はじめに

さくら総合リート（3473）から分配金の支払がありました。
ポートフォリオは以下のとおりです。

今回、分配金をいただくのは2回ですが、その間買い増ししていましたので、前回より多くなっています。

２．分配金について

３口保有で税金引き後6,364円でした。

 

３．今後の分配予想と企業状況について

確定分配金
（2018年12月期）2,662円

予想分配金
（2019年6月期）2,634円予想分配金
（2019年12月期）2,427円

２０１９年１２月期が減っていますので、決算資料で確認した結果、以下の内容の記載がありました。

 

４．株価と分配利回りについて

20190316現在、１口85300円、分配利回りは6.17%です。

 

５．まとめ

今月支払いがあるREIT銘柄は先月と比べると、分配利回りが良いものが多いです。口数も２口以上ありますので、分配金もある程度の金額になっています。今月は配当金の支払トータル額も期待していきたいと思います。

 

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１．はじめに

マリモ地方創生リート（3470）からの分配金から分配金支払いがありました。分配金と企業状況について確認していきたいと思います。

 

２．分配金について

２口保有で税引き後5,674円でした。

 

３．今後分配金について

2018年12月期（第5期）3,445円

予想分配金 第6期（2019年6月期）3,455円
予想分配金 第7期（2019年12月期）3,400円

 

４．企業状況とポートフォリオについて

本投資法人は、基本理念である「地方の創生」への貢献を実現するため、主として地方に所在するレジデンス及び商業施設を中心としたポートフォリオを構築し、ホテル、オフィス及び駐車場へ総合的に投資し、「相対的に高い投資利回り」かつ「安定的な収益」の確保を目指します。

レジデンス（住居）　44.8%
商業施設　44.3%
ホテル　2.9%
オフィス　7.9%

 

５．分配利回りについて

現在20190315現在、１口 109100円、分配利回りは6.33%です。

 

６．まとめ

分配利回りは、申し分ない率です。現在のところ業績等には問題なさそうですが、利回りが良すぎるということは、それなりにリスクもありそうですので、1銘柄に集中せず、分散投資に心がけたいと思っています。

 

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１．はじめに

先般、保有日本株の配当金の支払月一覧表を投稿しましたが、今回は、REITになります。

私は毎月、なるべく平均的な配当金をもらえるように、ある程度考えて株の購入をしています。
J-REITついては、日本株に比べ決算月がまばらで、ある程度、毎月平均した配当金をもらえるようにすることが可能です。
ただ、どうしても分配利回りが良い銘柄を選びますので、配当金が少なくなってしまう月は発生します。

２．保有高配当日本株の配当金支払月一覧

※一部新規購入で配当実績がないものは未記入または想定で記入。現在地、利回りは2月下旬の値です。ＳＢＩ証券の支払月です。

 

３．まとめ

REITは、一番、毎月安定した配当金をもらえます。少し薄い月がありますが、今後充実していきたいと考えています。
また、現在も新規のREITの作られていますので、注意深く見ていきたいと思います。

 

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１．はじめに

先日の日本株に続き、REITの一覧です。
毎月、平均的に配当金をもらいたいため、銘柄数もかなり増えました。
J-REITは、分配利回りは５％を目標にしています。

２．高配当J-REIT一覧

 

３．まとめ

魅力的な分配利回りのため、日本株よりも購入が多くなっています。
配当目標の達成だけ考えると、日本株や米国株でなく、全てJ-REITに投資するのが、一番簡単な気持ちもあります。
優待株を除き、リスク分散の観点のみで、日本株や米国株にも投資しているといっても過言ではありません。
全て5%以上のREITに投資すれば、配当目標の月１０万円もかなり現実味を帯びるのですが、なかなか一点集中投資の不安があり難しいです。

 

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１．はじめに

阪急阪神リートから分配金の支払がありました。
リートは概ね半年毎に分配金がありますが、前回の支払から半年経った訳ですが、あっと言う間に時が過ぎた感じがあります。
本日は、阪急阪神リートの状況と今後の予想分配金を確認していきたいと思います。

 

２．分配金について

１口保有で、税引き後2,485円でした。

《今後の分配金予想》
以下は、阪急阪神リートのホームページに記載されている今後の分配金予想です。（税引き前の金額です。）

2019年5月期(第28期)　予想分配金 3,160円/口

2019年11月期(第29期)　予想分配金 3,100円/口

概ね今回の分配金と変わらない金額です。

 

３．ポートフォリオと企業状況

企業状況は、大きな変化もなく当面安定した推移の予定にみえます。多くの分配金も望めませんが、逆に大きく減ることもなさそうです。

 

４．現在の基準額と分配利回りについて

20190219現在、142100円、4.44%になります。

J-REITとしては、少し物足りない利回りです。

 

５．まとめ

少し物足りない感はありますが、配当金が少ない２月に支払がある銘柄ですので、今後も保有していきたいと思います。

 

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１．はじめに

タカラレーベン・インフラから分配金の支払がありました。今回は、買い取り価格の大幅減と報道され、太陽光発電のインフラファンド株価も大きく下げましたが、タカラレーベンの見通しについて確認していきたいと思います。

 

２．分配金について

３口保有で9,468円でした。（税引き後）

 

３．買取価格見直しの影響確認

以下、ホームページの内容です。

「
＜固定価格買取制度（FIT）の概要＞
再生可能エネルギーで発電した電気を、電力会社が固定価格で一定期間買い取ることを国が約束する制度です。同制度における買取価格は年度ごとにより異なり、新規認定の買取価格は毎年見直されます。
個別の再生可能エネルギー発電設備に適用された買取価格は、買取期間の間、原則として、事後的に変更されることはありません(注1)
(注1)ただし、物価その他の経済事情に著しい変動が生じ、または生ずるおそれがある場合において、特に必要があると認めるときは、調達価格等を改定することができることとされております。「物価その他の経済事情の著しい変動」とは、急激なインフレーションやデフレーション、スタグフレーション等のような例外的な事態が想定されています。

今般の買取価格引き下げの報道は、同制度の認定を取得する新規の案件のみに適用され、既に適用されている調達価格を事後的に変更することに関するものではないと判断しております

年度 　買取価格 （1kWh当たり）買取期間
2012年度 40円 20年
2013年度 36円 20年
2014年度 32円 20年
2015年度（4月1日～6月30日） 29円 20年
2015年度（7月1日～3月31日） 27円 20年
2016年度 24円 20年
2017年度 21円 20年
2018年度 18円 20年

＜本投資法人の状況＞
■本投資法人保有の25発電所のうち、6物件40円/kwh、18物件36円/kwh、1物件32円/kwhの調達価格を確保しております
■全25物件はいずれも売電開始日より「20年間」を上記の買取価格にて売電する契約を買取電気事業者と締結しております
■スポンサーが保有する開発済み資産、並びに、スポンサー開発中資産及びスポンサー開発予定資産（総括して「スポンサーポートフォリオ」といいます。）も物件毎に設定された買取価格で、電力会社が売電開始日から20年間買い取ることとなっております

＜本制度が見直された際の本投資法人への影響＞
本投資法人が保有する物件及びスポンサーポートフォリオの上記資産に関しては、物件毎に設定された買取価格で売電開始日から20年間買い取ることとなっており、今回報道のあった検討が進んだとしても、本投資法人へ影響するものではないと、本投資法人は考えております。
本投資法人は、上記の前提で業績予想を開示しております。
」

 

４．今後の分配金予想

分配金（2018年11月期）　　 3,871円
分配金（2019年5月期予想）　3,631円
分配金（2019年11月期予想） 3,271円
分配金（2020年5月期予想）　3,594円

 

５．まとめ

上記を信じるならば、当面は安泰ですが、今後、設置する設備については、改定価格が適用されることになり、今後の発展はやはり不安が残ります。
売却しても、大きなマイナスになるだけですので、分配金を貰える間はもらい、中期的に様子を見ていきたいと思います。

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１．はじめに

大江戸温泉リートから分配金支払がありました。
よく考えると、一度も施設は利用したことがないので、一度、宿泊したいです。

 

２．分配金について

2口保有で3,931円でした。

REITでは珍しく株主優待もありますが、５口で1000円引き券、１０口で2000円引き券になります。ただ、平日のみで専用ダイヤルにかけて予約ということで、どのような予約方法があるのかわかりませんが、よく利用される方はお得？なのかもしれません。宿泊施設は、いろんな予約方法があると、割引券を使用しても、逆に高くなる場合もありますので。

 

３．企業状況について

以下、大江戸温泉リート投資法人の状況になります。最近は、悪くなっていませんが、良くなっている訳でもないようで、一定の状況になってます。

 

４．まとめ

今後もよく利用される施設には変わりがないため、時代に取り残されないように、良い意味で変化して長く続いてほしいと思います。

 

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