6_Ｊ－ＲＥＩＴ

１．はじめに

タカラレーベン・インフラから分配金の支払がありました。今回は、買い取り価格の大幅減と報道され、太陽光発電のインフラファンド株価も大きく下げましたが、タカラレーベンの見通しについて確認していきたいと思います。

 

２．分配金について

３口保有で9,468円でした。（税引き後）

 

３．買取価格見直しの影響確認

以下、ホームページの内容です。

「
＜固定価格買取制度（FIT）の概要＞
再生可能エネルギーで発電した電気を、電力会社が固定価格で一定期間買い取ることを国が約束する制度です。同制度における買取価格は年度ごとにより異なり、新規認定の買取価格は毎年見直されます。
個別の再生可能エネルギー発電設備に適用された買取価格は、買取期間の間、原則として、事後的に変更されることはありません(注1)
(注1)ただし、物価その他の経済事情に著しい変動が生じ、または生ずるおそれがある場合において、特に必要があると認めるときは、調達価格等を改定することができることとされております。「物価その他の経済事情の著しい変動」とは、急激なインフレーションやデフレーション、スタグフレーション等のような例外的な事態が想定されています。

今般の買取価格引き下げの報道は、同制度の認定を取得する新規の案件のみに適用され、既に適用されている調達価格を事後的に変更することに関するものではないと判断しております

年度 　買取価格 （1kWh当たり）買取期間
2012年度 40円 20年
2013年度 36円 20年
2014年度 32円 20年
2015年度（4月1日～6月30日） 29円 20年
2015年度（7月1日～3月31日） 27円 20年
2016年度 24円 20年
2017年度 21円 20年
2018年度 18円 20年

＜本投資法人の状況＞
■本投資法人保有の25発電所のうち、6物件40円/kwh、18物件36円/kwh、1物件32円/kwhの調達価格を確保しております
■全25物件はいずれも売電開始日より「20年間」を上記の買取価格にて売電する契約を買取電気事業者と締結しております
■スポンサーが保有する開発済み資産、並びに、スポンサー開発中資産及びスポンサー開発予定資産（総括して「スポンサーポートフォリオ」といいます。）も物件毎に設定された買取価格で、電力会社が売電開始日から20年間買い取ることとなっております

＜本制度が見直された際の本投資法人への影響＞
本投資法人が保有する物件及びスポンサーポートフォリオの上記資産に関しては、物件毎に設定された買取価格で売電開始日から20年間買い取ることとなっており、今回報道のあった検討が進んだとしても、本投資法人へ影響するものではないと、本投資法人は考えております。
本投資法人は、上記の前提で業績予想を開示しております。
」

 

４．今後の分配金予想

分配金（2018年11月期）　　 3,871円
分配金（2019年5月期予想）　3,631円
分配金（2019年11月期予想） 3,271円
分配金（2020年5月期予想）　3,594円

 

５．まとめ

上記を信じるならば、当面は安泰ですが、今後、設置する設備については、改定価格が適用されることになり、今後の発展はやはり不安が残ります。
売却しても、大きなマイナスになるだけですので、分配金を貰える間はもらい、中期的に様子を見ていきたいと思います。

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１．はじめに

大江戸温泉リートから分配金支払がありました。
よく考えると、一度も施設は利用したことがないので、一度、宿泊したいです。

 

２．分配金について

2口保有で3,931円でした。

REITでは珍しく株主優待もありますが、５口で1000円引き券、１０口で2000円引き券になります。ただ、平日のみで専用ダイヤルにかけて予約ということで、どのような予約方法があるのかわかりませんが、よく利用される方はお得？なのかもしれません。宿泊施設は、いろんな予約方法があると、割引券を使用しても、逆に高くなる場合もありますので。

 

３．企業状況について

以下、大江戸温泉リート投資法人の状況になります。最近は、悪くなっていませんが、良くなっている訳でもないようで、一定の状況になってます。

 

４．まとめ

今後もよく利用される施設には変わりがないため、時代に取り残されないように、良い意味で変化して長く続いてほしいと思います。

 

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１．はじめに

毎月配当計画は、配当金をより多く頂くことを目指すと同時に、なるべく月毎に偏りがない配当金をもらうことを目標にしています。
最終的には合計して平均すれば同じだろうとか、平均して配当をもらうため、無理して銘柄を選択する必要が出て問題がある、と言うこともあると思いますが、私は、なるべく配当金が極端に少なくならないように、銘柄選択をしています。
今のところはですが、、、。今後、その銘柄で痛い目を見れば変わるかもしれません。

 

２．配当金が少ない月について

まだ、ある程度投資して、一巡していませんので、はっきりとしたことは言えませんが、これまで配当金支払月を見ていきますと、配当金が少なくなりそうな月は、以下のとおりです。
５月、１１月が少ない、今月２月も少なそうです。
5、１１月に配当金をもらおう思うと、おおよその場合、確定月が２月、８月になります。

 

３．ラサールロジポート（3466）について

ラサールロジポートは、確定月が２月、８月のJ-REITになります。
ラサールロジポートについては、以前「☆J-REITの購入方針と「ラサールロジポート投資法人（3466）」の購入」で記事を書いています。

 

４．まとめ

毎月安定した配当のために、毎月配当の海外ETFのPFF、VCLTの購入。今回のようなREITの配当月を考えて銘柄選択。米国配当株も配当月がいろいろありますのでバランス良くと、ある程度考えて購入しています。
今後も、全ての月が安定することは困難ですが、なるべく極端に少なくならないように、上記を意識していきたいと思います。

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１．はじめに

J-REIT「ラサールロジポート投資法人」を購入しました。
今年のJ-REIT購入については、２つのことをポイントに購入していきたいと思っています。

１つは、投資系統です。総合型、オフィス、ホテル、住宅、太陽光ファンドなどは購入してきましたが、ヘルスケア系、物流系の保有割合が少ないです。
配当（分配）利回りが、他よりも目立たないこともありましたが、それなり高配当の銘柄もありますので、確認して購入していきたいと思います。

２つ目は、配当月です。
配当が支払される月が２月、８月（確定月５、１１月）、５月、１１月（確定月２、８月）の保有銘柄が少ないため、そこが対象の銘柄を重点的に購入していきたいと思います。

 

２．ラサールロジポート投資法人について

ラサールロジポート投資法人（3466）は物流系のREITになります。また、配当が支払される月は、５月、１１月になり、今回の購入要件を満たしています。

ラサールロジポートのポートフォリオは以下のとおりです。

エリアは、
東京エリア 95.7%
大阪エリア 4.3%

分配金については
201808 2,638円
201902 2,606円（予想）
201908 2,539円（予想）

20190128現在、
  基準額は107300円、分配利回りは4.84%
です。

３．まとめ

毎月の投資額が沢山あるわけでではないので、どんどん購入することはできませんが、最初に書きましたところを重点的に購入したいと思います。
後は、分配金を楽しみに待ちたいと思います。

 

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１．はじめに

今月(１月）、先般「☆J-REIT「みらい、トーセイリート」からの分配金について」に引き続き、
「いちごオフィスリート投資法人」「スターツプロシード投資法人」「インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人」から分配金を頂きました。

 

２．分配金について

いちごオフィスリート投資法人　１口保有　1606円
スターツプロシード投資法人　　１口保有　3515円
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人　20口保有　6997円

 

３．現在の基準価格と分配利回りについて

現在、２０１９０１２１時点の基準価格と分配利回りは以下のとおりです。

いちごオフィスリート投資法人（8975）　  98700円　　4.48％
スターツプロシード投資法人（8979）　　172500円　　5.10％
インベスコ・オフィス（3298）　　　　　  15610円　　4.85％

 

４．まとめ

今月１月は支払対象のＲＥＩＴ銘柄数が多い月と改めて感じました。
ＲＥＩＴは３月、９月に決算が集中している日本株に比べると、ある程度、決算月も分散しており
支払月も分散されますので、毎月、一定額の配当金を貰おうと計画している私には必要不可欠な
投資先になります。
米国株も四半期毎で分散されていますが、やはり一定額は日本円で貰えると、再投資するとはいえ嬉しいのは日本人だからでしょうか。

 

 

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１．はじめに

先般、１口購入したザイマックスについて、もう１口買い増ししました。実績もなく、新しいREITのためリスクもありますが、２月に権利が発生することと、分配利回りから、実績がないREITですが、購入してしまいました。

 

２．ザイマックスリートについて

ザイマックスは、総合系REITでポートフォリオは以下のとおりです。

オフィス54.3%
商業施設24.2%
ホテル13.3%
その他住宅8.2%

となります。

分配金予定は2月期は3473円、8月期は2937円の予定です。約5.5%の利回り予定になります。
20190121現在の、株価は114700円です。

 

３．まとめ

これまで、ホテルやオフィス、総合リート、インフラファンドが多かったので、今回も総合リートになってしまいましたが、今後は、物流系やヘルスケア系のリートをリスク分散も含めて購入しようと思っています。

 

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１．はじめに

年末にかけて、日本株、米国株と株価が多く下がりました。２０１９年１月１４日現在で、日経平均は２０３５９円と昨年９月には２４０００円を超えましたが、そこまでで年末には２万円を割るまでになりました。最高値に比べると15%マイナスです。
今回は、保有銘柄のJ-REITの評価損益を確認していきたいと思います。

 

２．J-REITの評価損益について

約4万円のマイナスでした。評価損益率はマイナス1％でした。J-REITは、ここ年末の下げの影響をあまり受けてないことになります。
太陽光のインフラファンドや別の銘柄もマイナスの銘柄も多々ありますが、プラスの銘柄もあるため、全体としては、他の投資と比べて少ないマイナスとなっています。

＜保有銘柄＞
3281:GLP
3292:イオンリート
3298:インベスコ
3451:トーセイ・リート
3453:ケネディクス商業
3455:HCM
3459:サムティレジ
3463:いちごホテル
3468:スターアジア
3470:マリモリート
3472:大江戸温泉
3473:さくら総合リート
3476:投資法人みらい
3487:CREロジ
3488:ザイマックス
3492:タカラリート
8961:森トラスト
8963:INV
8967:ニホンロジ
8975:いちごオフィス
8977:阪急阪神
8979:スターツPR
8985:JHR
8986:日賃貸
9281:タカラインフラF
9283:日本再生可能エネ
9284:カナディアンソラ

 

３．まとめ

それほど、マイナスになっておらず安心しました。
現在保有が少ないヘルス系や物流系のREITを増やしていきたいと思っています。

 

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１．はじめに

J-REIT「投資法人みらい」「トーセイ・リート投資法人」から分配金がありました。
どちらも、買い増しして口数が１口ではないため、分配金が少し多くなっていました。

 

２．分配金と現在の株価・利回りについて

投資法人みらい（3476） 2口保有で9,034円
トーセイ・リート（3451） 3口保有で8,212円

投資法人みらい（3476）    １口189100円　分配利回りは6.02％
トーセイ・リート（3451） １口112400円　分配利回りは6.85％

※20190110現在

 

３．J-REITについて

JREITは高配当の銘柄が多く、配当目当てでリスク分散を考えなければ、米国株や日本株をやめて、高配当のJREITに投資しておけば一番良いのではと思ってしまいます。銘柄によって配当月もある程度、分散されていますので、毎月安定した分配金を計画できます。
ただ、日本のJREITは歴史も浅く、新規銘柄も多いのが実情です。利回り予想が高くても、実績のない銘柄に集中的に投資はできませんので、日本株や米国株などの投資を含めて、分散投資しているのが、現実です。
今後も、銘柄の実績、配当利回り等、バランスを考えて投資していければと思っています。

 

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１．はじめに

日本株市場は芳しくありませんが、少し前にJ-REIT「ヘルスケア＆メディカル投資法人(3455)」を購入しました。ヘルスケアのREITの購入は今回はじめてになります。

 

２．ヘルスケア＆メディカル投資法人について

ヘルスケア＆メディカル投資法人は、有料老人ホームなど介護施設に投資し、スポンサーはシップヘルスケアHD、NECキャピタルソリューション、三井住友銀行などです。
以下が、HPからのポートフォリオ、業績になります。

 

 

 

３．現在の基準額と分配利回り

基準価格　111300円　　分配利回り　5.57%
※20181226現在

 

４.まとめ

日本株が下落中でREITも例外ではありませんが、様子を見ながら高配当の銘柄に投資は続けていきたいと思います。
今回は、初のヘルスケア系REITです。期待していきたいと思います。

 

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１．はじめに

１２月配当のREIT（森トラスト、日本賃貸、ケネデックス商業）から分配金の支払いがありました。今回は、保有REITの評価損益も合わせて見ていきたいと思います。

 

２．分配金について

森トラスト総合リート投資法人　 2910円
日本賃貸住宅投資法人               1566 円
ケネディクス商業リート投資法人 5021円

 

３．保有REITの評価損益について

以下が保有REITの評価損益になります。（20181207時点です。）

日本株の低迷もあって、REITもマイナスです。
ただ、自分が思ったよりは少ないマイナスでした。
大きいのは太陽光発電の買取り価格の見直しが発表され、インフラファンドが軒並み含み損のオンパレードになってしまいました。
REITの中でも高配当ですので、最近では集中投資しましたが、それが裏目に出てしまいました。
原子力を辞めて太陽光発電を進めているはずが、いろんな思惑で逆光する形になってしまっています。
下記の記事を以前書いています。
「☆「太陽光発電、買い取り価格半減」どうなるインフラファンド」
「☆太陽光発電推進と原発再稼働の矛盾について」

後はREITと株で分散と言いますが、自分から見たら、日本株が下がるときはREITも一緒に下がっているのではないかと感じています。
ただ、REITと日本株より高配当ですので、多少のマイナスには目をつぶれるところはあります。

 

４．まとめ

REITは高配当を目指す配当計画（月１０万円の配当金を目標）になくてはならない要素です。
オフィス、ホテル、物流、インフラファンドなど、分散しながら、今後も投資を続けて行きたいと思います。

 

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