6_Ｊ－ＲＥＩＴ

散々悩んだあげく、５月はJ-REITのエスコンジャパンリート投資法人(2971)を２口購入しました。

まだ、新設されたばかりのREITで実績はありません。
決めた理由は、単純に手頃で購入でき、分配利回りが良い銘柄を安易に選びました。
ネットで本銘柄を評価しているものはあまりなく、少しあったものは、首都圏に物件が少なく、保有施設自体もあまり魅力がなく、今後不景気になると心配というものでした。

ホームページの投資方針概要は以下の通りでした。

①地域社会の生活を豊かにする暮らし密着型商業施設を中心としたポートフォリオの構築
②安定性の高い底地への投資
③ 総合デベロッパー・日本エスコン※が持つ不動産開発力、運営力の優位性とスポンサーサポート及び中部電力のサポートによる投資主価値の最大化

※日本エスコンは、総合不動産。マンション分譲から商業施設やホテル開発など、中部電力が筆頭株主の企業です。

＜エリア＞
S（首都圏）18.6%
K（近畿圏）39.1%
T（中京圏）12.2%
F（福岡圏）25.0%
O（その他）5.1%

＜今後の分配金予想＞
第5期（2019年7月期）2,629 円
第6期（2020年1月期）3,653 円
第7期（2020年7月期）3,218 円

次回、分配金は少なく残念ですが、今後の分配金に期待したいと思います。

 

現在（20190528）、１口104800円です。
次回とその次の分配金をもとにすると、分配利回りは5.9%になります。

 

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１．はじめに

タカラレーベン不動産投資法人から初めての配当金をもらいました。

〈ポートフォリオ〉
オフィス　80%
住宅　　　9%
ホテル　　7%
商業施設・その他　4%

東京経済圏　　52%
名古屋経済圏　9%
大阪経済圏　　9%
福岡経済圏　　7%
その他　　　　23%

オフィスが中心のリートになります。

 

２．分配金について

３口保有で税引き後8,124円でした。

20190521現在１口、96000円です。

今後の予想は、以下の通りです。

2019年2月期（第2期） 確定 3,398 円
2019年8月期（第3期） 予想 3,020 円
2020年2月期（第4期） 予想 3,050 円

 

３．業績について

 

４．まとめ

まだ、スタートしたばかりのREITで実績がないため、リスクもありますが、利回りが魅力で購入しました。今後の業績、分配金の状況を確認しつつ、保有していきたいと思います。

 

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１．はじめに

ザイマックス・リート投資法人からはじめての配当をいただきました。

ザイマックス・リート投資法人はホームページの投資方針は

本投資法人は、オフィス、商業施設及びホテルをメインアセットとして位置付け、ザイマックスグループが長年蓄積してきた不動産マネジメントの知見・ノウハウを活用し、各物件のキャッシュフローの安定性及び不動産価値を見極め、投資対象とすることで、中長期にわたる運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を実現し、投資主価値の最大化を目指します。

〈ポートフォリオ〉

オフィス　54.3%
商業施設　24.2%
ホテル　　13.3%
その他（住宅）8.2%

都心8区　　46.5%
東京経済圏　32.1%
政令指定都市21.5%

 

２．分配金について

２口保有で税引き後6463円（１口分NISA保有）でした。

20190520現在、１口129500円です

 

３．業績と今後の分配金予想

2019年2月期（第2期）確定　投資口1口当たり3,596円
2019年8月期（第3期）予想　投資口1口当たり2,947円
2020年2月期（第4期）予想　投資口1口当たり2,901円

始まったばかりのREITですか、期を重ねるたびに、分配金が減る予想なのは気になります。

 

４．まとめ

分配金５月支払の保有REITは少ないため貴重な銘柄です。
NISA分もありますので、長く保有できたらと思います。

 

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１．はじめに

ラサールロジポート投資法人から分配金支払がありました。
少し前に、物流系とヘルスケア系のリートを集中的に購入しました。この銘柄もそのひとつで初めての分配金になります。

２．分配金について

２口保有で4921円でした。
※１口分はNISAになります

今後の分配金予約は以下のとおりです。

2019年2月期（第6期）2,717円［今回分］
2019年8月期（第7期）2,878円予定
2020年2月期（第8期）3,035円予定

20190516現在、１口122200円です。

 

３．REITの内容

物流施設を投資対象とし、東京エリア・大阪エリアに所在する「プライム・ロジスティクス」（注）への重点投資を通じて、質の高いポートフォリオを構築します。世界有数の不動産投資顧問会社であるラサールグループに属するラサール不動産投資顧問をスポンサーとする本投資法人は、ラサールグループのグローバルな不動産投資の知見と日本の物流施設への豊富な開発・投資実績に支えられた運用力を活用することで、キャッシュ・フローと資産価値の長期安定的な成長を目指し、投資主価値の向上を図ります。
と、ホームページに書かれています。

（注）の「プライム・ロジスティクス」とは、物流適地に所在する大規模・高機能な物流施設とのことです。また、「ラサールグループ」とは、ラサール インベストメントマネージメントインクを中心として、米国、欧州及びアジア太平洋地域において不動産投資運用サービスを提供する企業グループをいいます。

〈プライム・ロジスティクスの特徴〉
①消費地（人口集積地）への優れたアクセス
② 幹線道路及び幹線道路の結節点に近接
③ 24時間物流施設の運営が可能な工業系用途地域に所在
④ 雇用確保の観点から公共交通機関から徒歩でのアクセスが容易

いろいろ書かれていましたが、要は、保有施設は、こだわりを持って構築して、運営していると言うことだと思います。

 

４．業績

 

５．まとめ

あまり実績がある訳ではないため、心配な面もありますが、予定どおりの分配金を期待していたいと思います。

 

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１．はじめに

ＧＬＰ投資法人から分配金支払がありました。

 

２．分配金について

１口保有で2,178円でした。
20190516現在、１口123200円です。

今回分
2019年2月期 (第14期)2,657円

今後の予想分配金
2019年8月期 (第15期)2,764円
2020年2月期 (第16期)2,538円

 

３．REITの内容

以下、ホームページの抜粋です。

［先進的物流施設への重点投資］
本投資法人は、サードパーティロジスティクス（注）事業及び電子商取引市場の拡大を背景として、物流施設の中でも希少性が高く、今後の需要の拡大が期待されるものとして、「延床面積の過半につき、天井高5.5m以上かつ床荷重1.5t/㎡以上」の条件を設定し、これらを備える物流施設に重点的に投資を行う方針です。

（注） サードパーティロジスティクス（以下「3PL」といいます。）とは、顧客企業からそのサプライチェーン管理機能の一部又は全部を請け負う物流サービスをいいます。典型的な3PL事業者は、顧客企業が提供する商品・サービスに関する市場動向、需要及び配送サービスの要求に基づき顧客企業のニーズに合わせて規模の調整やカスタマイズが可能な、統合運営業務、倉庫業務及び運送業務を提供しています。

 

４．業績について

 

５．まとめ

毎月の安定した配当金を円でもらうためにはREITは欠かせないものです。月によっては、少し利回りが悪いものもありますが、ある程度の許容範囲であれば購入したいと考えています。

 

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１．はじめに

２月（８月）の配当金支払が他の月に比べて少ないということで、その対策として、分配利回りが良い、大江戸温泉リートを買い増ししました。

 

２．買い増し状況と２月、８月支払銘柄

今回１口買い増しで合計３口となりました。
５口でREITには珍しい優待（大江戸温泉1000円割引）があります。

今回、5月確定で２月、８月支払の保有J-REIT銘柄について確認していきます。
２月、８月支払の高配当の銘柄は少なく、保有数も僅かです。タカラレーベンインフラは利回りは良いですが、太陽光発電の買取価格問題で当面は良いですが、この先の状況が想定できないため、買い増ししづらい状況になります。その他、対象の銘柄はありますが、利回りは満足できるものではなく、購入には至っていません。

大江戸温泉 　　　　　　分配利回り5.4%
阪急リート 　　　　　　分配利回り4.2%
タカラレーベンインフラ 分配利回り6.17%

 

３．まとめ

配当支払月を意識して、購入するのは問題もあると思いますが、毎月、なるべくバラツキのない配当金をもらいたいということで、次回、２月の配当金が５万円までいきませんでしたので、５万円を超えるところまでは、もっていきたいと思います。

 

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１．はじめに

前回、日本株でしたが、ゴールデンウィークですので、保有銘柄の損益状況を確認して、今後、見直しが必要かどうか、今後の方針も考えていきたいと思います。
今回はH-REITです。

２．保有銘柄と損益確認（J-REIT）

 

３．現状分析と今後について

リートの損益状況は優秀でした。
一部のインフラファンドがマイナスですが、概ねプラス銘柄の方が多い状況です。
利回りが良いため、日本株よりREITを購入してしまう傾向がありますが、今後もバランス良く投資していきたいと思います。

 

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１．はじめに

サムティ・レジデンシャルといちごホテルリートかから分配金支払がありました。今回は支払月毎のＲＥＩＴの保有数もみていきたいと思います。

 

２．分配金について

サムティ
3口保有で7,632円でした。

いちごホテル
2口保有で8,746円でした。

 

３．今後の分配金予想

＜サムティ＞
2019年1月期（第7期）3,076 円
予想分配金
2019年7月期（第8期）3,722 円
2020年1月期（第9期）2,672 円

＜いちごホテル＞
第7期　（2019年1月期）　確定分配金　5,487円
第8期　（2019年7月期）　予想分配金　3,174円
第9期　（2020年1月期）　予想分配金　3,147円

サムティは２０２０年１月期は少ない予定額です。いちごホテルは今回が売却益があがって多いですが、次回以降はかなり減っています。
ＲＥＩＴは、このように分配金の増減もあるため、利回り率も機会がある毎に見てきたいと思います。

 

４．支払月毎のREIT保有数

以下は支払月毎の保有数です。銘柄ごとの分配金はまちまちですので、保有数の多い少ないで分配金合計は図れませんが、一定の指標にはなります。

１月、　７月　５銘柄
２月、　８月　３銘柄
３月、　９月　５銘柄
４月、１０月　６銘柄
５月、１１月　４銘柄
６月、１２月　３銘柄

今回は4月で一番銘柄数が多いです。

一番少ないのは、6月、１２月ですがこの月は日本株の支払いが多いため、ＲＥＩＴが少なくても影響がありません。やはり、２月、８月一番強化しないといけない月になります。

 

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１．はじめに

ヘルスケア＆メディカル投資法人から、はじめての分配金をいただきました。
これまで、J-REITでヘルスケア系の銘柄は保有していませんでしたが、最近になり、本銘柄も含めて２銘柄購入しています。

 

２．ヘルスケア系ＲＥＩＴとは

主たる投資対象をヘルスケア施設とするリートで、具体的には総資産に占めるヘルスケア施設（有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、病院など）の割合が50％超のREIT。
施設を保有するヘルスケアREITは当該施設の事業運営者（オペレーター）と賃貸借契約を結び、その事業運営者が入居者・利用者の募集・契約・料金徴収などを行う。 ヘルスケアREITは事業運営者から受け取る賃料を主な収益源としており、諸経費などを控除した後の利益を投資家へ分配する。

 

３．分配金について

１口保有分で税引き後2,554円でした

現在は２口保有していますので次回は倍になっている想定です。

これからの分配金予想はＨＰから以下のとおり記載がありました。

平成31年1月期（第 8期） 確定 投資口1口当たり3,120円
平成31年7月期（第 9期） 予想 投資口1口当たり3,555円
平成32年1月期（第10期） 予想 投資口1口当たり3,302円

 

４．まとめ

リート内での分配も兼ねて、ヘルスケア系について今年は投資を行いました。
オフィスやホテル系などとは違い、あまりパットしないところではありますが、必要なものにはかわりありませんので、今後の状況を見守りつつ、保有をしていきたいと思います。

 

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１．はじめに

スターアジア不動産投資法人からはじめての分配金をいただきました。
スターアジアは、東京圏を中心としたアセットタイプ（用途）分散型のポートフォリオを構築する総合型REITになります。

 

２．分配金について

2口保有税引き後、5,929円でした

３．今後の分配金予想

今期2019年1月期　3720円
2019年7月期　3500円
2020年1月期　2770円

 

これまでの支払実績
201701 3,112円
201707 4,423円
201801 4,077円
201807 2,773円

 

４．まとめ

これまでの分配実績を見ると、けっこう金額に変動がありますので、分配金の推移を確認しつつ、保有を継続していきたいと思います。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございます。

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