6_J-REIT

先般「☆評価損益率40%のタカラレーベン不動産投資(3492)利益確定売り」で書きましたが、タカラレーベン不動産投資を利益確定のため売却しました。

当然、分配金がもらえなくなりますので、その分、株価上昇の最中ですが、以下のJ-REIT銘柄一部買い増し、新たに購入しました。

〈買い増し〉1口
マリモ地方創生リート投資法人(3470)
エスコンジャパンリート投資法人(2971)

〈新規購入〉2口
東京インフラ・エネルギー投資法人(9285)

 

新規購入は、インフラファンドと言うことで、逆風が吹く太陽光発電への投資でかなりリスクがありますが、配当利回りに目がくらみ、懲りずに購入してしまいました。

他の2銘柄は、好調J-REITにあってあまり、株価上昇がない銘柄です。そんな銘柄、大丈夫?かと思いつつ、買い増ししてしまっています。

売却したタカラレーベン不動産の確定月が、2、8月
今回購入した銘柄の確定月は、

〈買い増し〉1口
マリモ地方創生リート投資法人6、12月
エスコンジャパンリート投資法人1月、7月
〈新規購入〉2口
東京インフラ・エネルギー投資法人6、12月

と、月で見るとカバーできていませんが、おいおい、カバー出来そうな銘柄の購入も考えていきたいと思います。

 

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6_J-REIT

分配金目的で購入した、タカラレーベン不動産投資ですが、株価が上昇し、評価損益率40%超えしましたので、利益確定売りを行いました。
最近のJ-REITの株価上昇で評価損益率20%超えの銘柄も多々ありますが、40%超えですので、思い切って売却しました。

 

以下株価水準です。

タカラレーベン不動産株価推移

J-REITに限らず、株価上昇したものについては、配当金がなくなるのは嫌ですが、利益確定をしていきたいと思っています。

また、評価損益率がマイナスになった銘柄も将来性がないと判断したから、損切りを恐れず、配当が出ていても売却していきたいと思っています。

 

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6_J-REIT

先日、今後の購入検討をしましたが「☆今後、購入、買い増しする銘柄をピックアップ」、その時、検討した内の一つGLPを購入しました。
GLPは物流系のJ-REITになります。

以下は今後の分配金予想になります。

2019年8月期(第15期)予想 2,764 円
2020年2月期(第16期)予想 2,538 円

 

権利確定は8月で、分配金は11月に支払いされます。
分配利回りは20190801時点で4.52%とJ-REITの中では高くありません。
なぜ買い増しするかと言うと、現在の株高のJ-REITの中にあって、それほど株高になっていないのと、11月の配当金が他の月に比べると低いため、そのカバーになります。

現在20190801、1口122000円、株価推移は以下のとおりです。

GLP株価推移

 

最近、また、下落傾向になってきた日米株価市場ですが、目標(毎月配当10万円)に向けて地道に投資をしていきたいと思います。

 

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1_配当計画,3_米国ETF,4_日本株・日本ETF,6_J-REIT

7月分の給料が入りましたので、配当金の再投資含め、購入候補をピックアップしました。

〈日本株〉
4188 三菱ケミカルホールディングス

〈J-REIT〉
3281 GLP
8979 スターツプロシード

〈米国株〉
SPYD SPDR ポートフォリオS&P 500 高配当株式ETF
HDV iシェアーズ 米国高配当株ETF

 

まず、日本株の三菱ケミカルホールディングスですが、現在、配当利回り5.4%と高配当になっています。高配当と言うことは、株価は下落しており、購入には覚悟がいりそうです。業績は最近は増収減益傾向見たいです。
株価は740円という事で、100株程度であれば、マイナスも被害は少なさそうですが、配当金は期待できませんので、購入するなら200株くらいは必要な感じです。
ただ、これまでの傾向としてはあまり馴染みがない日本株は保有しきれない傾向があるため、そこも考えどころではあります。

J-REITは、全て保有銘柄ですので買い増しになりますが、1口保有の銘柄になります。分散投資のためにも複数保有のものより、1口保有の買い増しが良いかなぁと思っています。その中で、あまり株価が上がっていない銘柄が上記になります。

米国株は、個別銘柄ではなく、ETFになります。
株価が上昇中で買いづらいですが、米国株の配当分を買い増しに当てたいと思い。
最近、米国株の最低手数料が0円となり、少ない金額での購入もしやすくなりました。

少しでも購入して、配当金を増やして行きたいと思います。

 

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6_J-REIT

インベスコオフィス・ジェイリートから分配金支払がありました。

20口保有、税引き後6,519円です。

 

分配金の今後予想は、以外とおりです。

2019年 4月期(第10期) 409円

〈予想分配金〉
2019年10月期(第11期)376円
2020年 4月期(第12期) 383円

20190721現在、1口19160円、分配利回りは3.9%になっています。

 

現在J-REITは全般的に株価が上昇しおり、その中でもインベスコオフィスの含み益は、8万6千円になっています。

インベスコ株価推移

 

これだけ利益がでると、売却したいところですが、売却しても他に買いごろな銘柄もないため、そのまま保有したいと思います。
多分、利益が大きく出ている銘柄は一旦利益確定して、その後、株価が下がってくるのを待ってもう一度購入するのが、一番効率が良さそうですが、現金のまま待つことができない性格のため、このまま保有するのが良さそうです。

 

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6_J-REIT

スターツプロシード、日本ヘルスケアから分配金をいただきました。

スターツプロシード投資法人  1口保有、税引き後3,697円
日本ヘルスケア投資法人          1口保有、税引き後3,610円
※先日、1口買い増ししています。

 

先般、「☆J-REITの含み益が凄いことに!!」でも書きましたとおり、現在REITは株価上昇しており、買いづらい状況になってます。
このまま、どんどん上昇するとは思えず、現状は、あまり株価に変動がない銘柄を買い増しするようにしています。

株価が下がれば、心配になり購入できず、株価が上がれば、割高感で購入できず。
まだまだ、株投資を行う心が鍛えられていないようです。

以下は、今回の分配金、今後の分配金予想です。

<スターツプロシード投資法人>
2019年4月期(第27期)  4,638 円/口
2019年10月期(第28期)4,420 円/口
2020年4月期(第29期)  4,420 円/口

<日本ヘルスケア投資法人>
第9期2018年10月期    確定 4,130円
第10期2019年4月期   確定  4,307円
第11期2019年10月期 予想  4,230円
第12期2020年4月期   予想  4,230円

極端に減るようなことはなさそうです。

J-REITの分配金は、配当計画(月平均10万円の配当金)の重要な位置付けになります。
今後も買い増ししていき、配当金を少しでも増やしていきたいと思います。

 

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6_J-REIT

最近、なぜか不人気だったJ-REITの株価が上昇中、配当金狙いのため、関係ない?と思っていますが、保有銘柄の評価損益を確認していきたいと思います。

《保有銘柄の評価損益》
銘柄コード 銘柄名                   評価損益(円)
2971        エスコンジャパン     15,530
3281        GLP                       15,936
3292        イオンリート           26,301
3298       インベスコ               86,860
3308       日本ヘルスケア           8,702
3451       トーセイ・リート       28,266
3453       ケネディクス商業       34,330
3455       HCM                        44,998
3459       サムティレジ             83,901
3463       いちごホテル                -226
3466       ラサールロジ             24,201
3468       スターアジア             25,530
3470       マリモリート               7,108
3472       大江戸温泉                 -1,340
3473       さくら総合リート          8,214
3476       投資法人みらい           83,792
3487       CREロジ                    33,212
3488       ザイマックス              22,387
3492       タカラリート              57,789
8961       森トラスト                 20,410
8963       INV                         117,040
8977       阪急阪神                    21,401
8979       スターツPR                18,487
8986       日賃貸                         6,450
9281       タカラインフラF          -1,209
9283       日本再生可能エネ         -6,153
9284       カナディアンソラ        -10,110
3466       ラサールロジ               24,114
3488       ザイマックス               20,100
合計                                        816,021

なんと、合計80万円近くもプラスになっています。
これだけプラスになると、利益確定したくなってしまいます。分配金を年2回貰えますが、プラス分を何回分配金をもらえば、クリアできるか考えると、一旦売却しても良い気がしてしまいます。

一度考えたいと思います。ただ、売却して何を買うかと言う問題もあり、あれこれ考えているうちに、下がってしまい、機を逃すパターンのような気もしています。

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3_米国ETF,4_日本株・日本ETF,6_J-REIT

ボーナスと6月分給与、配当金で購入した銘柄について書きたいと思います。

配当重視、株価が割高になっていないものを選択したら以下とおりになりました。

〈J-REIT〉
3308 日本ヘルスヘア
3472 大江戸温泉

〈日本株ETF〉
1489 日経高配当株50

〈米国株ETF〉
PFF

新しい銘柄はなく全て、買い増しになります。

やはり、配当金と言えば、J-REITです。
これは、毎月の配当金を上乗せすることを考えると外せません。
現在、J-REITは株価が上がり保有株も含み益があるものが大半になりました。それは結構なことですが、購入となると割高に感じて、購入ができません。保有銘柄でも、含み損やそれほど株価が変わってない銘柄を選択して、上記2銘柄を購入しました。

日本株ですが、現在高配当株を個別銘柄で購入するにはリスクが高いと思っています。そのため利回りは下がってしまいますが、ETFを購入しました。
楽天証券で購入しましたが、「1489 日経高配当株50」は手数料無料(後日キャッシュバック)で購入できます。

最後は米国株ですが、こちらは定番のPFFです。
最近、米国株は上昇を続けており、他のETF銘柄は購入しづらい状況です。
どんどん成長する判断をすれば購入できるのですが、2018年の推移を見ていると信じられず、、、。また、個別銘柄の高配当株ですが、先日、ABBVを購入していますが、予定通り含み損になり、個別銘柄恐怖症が再発して今回は定番PFFにしました。

 

現在201907の配当利回りは下記のとおりです。

〈J-REIT〉
3308 日本ヘルスヘア    4.76%
3472 大江戸温泉      5.52%
〈日本株ETF〉
1489 日経高配当株50   3.96% 経費率0.28%
〈米国株ETF〉
PFF            5.77% 経費率0.46%

 

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6_J-REIT

投資法人みらい(3476)とトーセイリート(3451)からの分配金支払がありました。

◯投資法人みらいは8口保有、税引き後9,157円
◯トーセイ・リート投資法人は3口保有、税引き後9,688円

 

みらいは約40万円、トーセイリートは約35万円の投資額です。
ほぼ、1万円ずつの分配金です。

現在20190703時点で、分配利回りは、
みらいは、5.82%
トーセイリートは、5.84%

となっており、J-REITの中でも高配当銘柄になります。

月最低5万円、目標10万円の達成額に対して1万円クラスの配当金は力強く感じます。

もっと口数を多くすればと思ってしまいますが、リスク分散のためには、他の銘柄、日本株、米国株へも分散は必要と感じてしまいますので、難しいところです。

トーセイリート

 

みらい株価推移

 

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6_J-REIT

森トラスト総合、ケネディクス商業、日本賃貸住宅の各リートから分配金支払がありました。

森トラスト総合リート    1口保有2,922円
ケネディクス商業リート 1口保有5,163円
日本賃貸住宅投資法人      1口保有1,587円

予定でいくと、6月はこれで全てになります。
よくみると、他の月と比べると少ないです。
6月は保有している日本株の配当金が集中するため、REITをあてにしなくても良いため、あまり気にしていませんでした。
保有している銘柄以外に分配利回りが良いものがないかみていきたいと思います。

一通り確認した結果、利回りが4%以上の銘柄はこの3銘柄以外ありませんでした。
3月決算のリートはあまりないことがわかりました。

各銘柄の今後の分配金予想を確認したいと思います。

森トラスト総合リート
第34期(2019年3月期) 確 定 投資口1口当たり 3,666 円
第35期(2019年9月期) 予 想 投資口1口当たり 3,660 円
第36期(2020年3月期) 予 想 投資口1口当たり 3,676 円

ケネディクス商業リート
2019年3月期(第8期) 確定 投資口1口当たり 6,477 円
2019年9月期(第9期) 予想 投資口1口当たり 6,480 円
2020年3月期(第10期) 予想 投資口1口当たり 6,364 円

日本賃貸住宅投資法人
28期 2020-03-31 2,000円
27期 2019-09-30 2,000円
26期 2019-03-31 1,990円

いづれも今後の予想としては、現状と変わらない分配金支払を予定しています。

20190612現在の基準額、分配利回りは、以下のとおりです。

森トラスト総合リート    1口174400円 利回り4.19%
ケネディクス商業リート 1口267600円 利回り4.84%
日本賃貸住宅投資法人      1口83600円   利回り4.78%

日本賃貸住宅は、9月確定に向けて1口買い増ししても良いかなぁと思いました。

 

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