6_Ｊ－ＲＥＩＴ

株価上昇で、あまり買い時ではありませんが、お金を遊ばせておくのも気になり、REITの中でも、ある程度許容できる銘柄として、「エスコンジャパンリート」を１口買い増ししました。

現在は、日本株の高配当株は少し距離を置いておりますので、やはり日本円で購入するのはJ-REITになってしまいます。

 

米国株も、まま順調に上昇しており、自分としては、もう少し下げたところで購入したいと思っているのと、一時期より少し円安になってしまったので、気持ち的にドルに交換しづらい状況です。

エスコンジャパンリートについては、HPからの抜粋ですが
「日本エスコングループをスポンサー会社とし、日本エスコンの主要株主である中部電力株式会社をサポート会社として、人々の暮らしに密着した商業施設とその底地に着目した投資を行う

現在まで、底地を資産の中心に据えた上場リートはありませんでしたが、1992年の借地借家法の施行及び2008年の改正後、事業用定期借地権の新規設定や取引は着実に増加しており、特に小売業や飲食業を営む事業家の方々にはなくてはならない制度として定着しています。今般のエスコンジャパンリート投資法人の上場により、投資家の皆様に底地という資産への投資機会を提供し、ひいては底地という不動産の流通促進へ貢献してまいります。」

と少し変わったリートです。

ここで「底地」とは何かですが、
「所有する土地に建物の所有や利用を目的とする借地権や地上権が設定されていること。底地権ともいう。つまり、地主が、その土地を第三者に貸して地代収入を得ている土地のこと。」

 

ポートフォリオとしては、
底地 54.9%
建物 45.1%

具体的には、
tonarie南千里
ラ・ムー北津守店（底地）
ケーズデンキ倉敷店（底地）
あすみが丘ブランニューモール
西白井駅前プラザ
ケーズデンキおゆみ野店（底地）
ニトリ土浦店（底地） 首都圏 茨城県
ニトリ今市店（底地） 首都圏 栃木県
tonarie清和台 近畿圏 兵庫県
ケーズデンキ西神戸店（底地） 近畿圏 兵庫県
山陽マルナカ水谷店（底地） 近畿圏 兵庫県
TSUTAYA堺南店（底地） 近畿圏 大阪府
パレマルシェ西春 中京圏 愛知県
マックスバリュ桔梗が丘東店（底地） 中京圏 三重県
福岡春日プロジェクト（底地） 福岡県 福岡県

分配金情報

確定分配金
第5期（2019年7月期）2,835円

予想分配⾦
第6期（2020年1月期）3,690円
第7期（2020年7月期）3,251円

エスコンジャパンリートについては、このような感じです。

 

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2口保有、税引き後5,768円でした。

今後の予定分配金は以下のとおりです。

2019年6月期（第6期）3,494円
予想分配金 第7期（2019年12月期）3,400円
予想分配金 第8期（2020年6月期）3,400円

当面安定した分配金が受け取れそうです。

 

業績も今のところは問題なさそうでした。

エリアは、他のREITにはなく、九州の比率が高く、一部弱い地域もありますが、全国に展開していることがわかります。

 

株価の推移は、以下のとおりです。
最近のREIT上昇とは、違いますが、最近は右肩上がりです。

現在20190911、基準額は120600円、分配利回りは5.6%となっています。

現状、他のREITよりは、分配利回りが良い形になっています。
権利確定後に１口買い増していますので、次回は３口分の分配金がもらえるはずです。

 

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さくら総合リートから分配金支払がありました。

３口保有で税引き後、6,359円でした。

 

今話題のさくら総合リートになります。
「
5月10日に「スターアジア不動産投資法人」は、投資口の約3.6％を保有する「さくら総合リート投資法人」との合併を提案。
それに反発し、「さくら総合リート」は「投資法人みらい」との合併を進めましたが、投資主総会で議決を行うには、一定割合以上の投資主の出席（定足数）が必要だが、定足数が満たされずに上程されず（議案などを会議にかける）、最終的には「スターアジア不動産投資法人」との合併案が可決しています。
」

 

以下は、８月に提示したスターアジア不動産投資法人からの提案書になります。

 

そして以下は「さくら総合リート」の基準額の推移になります。

 

あまり影響は受けてないように見られます。

「さくら総合リート」は当然ですが、他のＲＥＩＴもこのような統合が今後も起こるのかも含め、今後の動向を注意深く見ていきたいと思います。

 

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カナディアン・ソーラーインフラ投資法人から分配金支払がありました。

2口保有で税引き後、6,052円でした。

 

以下株価推移です。

太陽光発電の買取価格の見直しに伴い、一時、下落しましたが、カナディアンソーラーは、上昇していますので、喜ばしいことです。
評価損益も少しプラスになっていました。

 

先日、東京センチュリー株式会社と、京セラ株式会社が共同出資した京セラTCLソーラー合同会社の、千葉県市原市に建設していた日本最大の水上設置型太陽光発電所である「千葉 · 山倉水上メガソーラー発電所」が火災が発生しニュースになりました。台風が影響したのか、明確ではありませんが、こういう面でも自然の影響を受けることを改めて認識する必要はあると思っています。

とりあえず、現状は、株価が上昇していましたので、少しほっとしました。

 

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ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人から分配金支払がありました。

 

2口保有で税引き後4,856円でした。

こちらも現在のJ-REITの波にのり、約20%の評価益があります。

 

以下、株価水準です。

 

今後の分配金予想は、以下のとおりです。
概ね3000円前後ということになります。

第6期（2019年6月期） 2,952円（確定）
第7期（2019年12月期） 2,990円
第8期（2020年6月期） 3,029円

20190910時点で基準額は130100円、
分配利回りは4.59%です。

業績は、以下とおりになります。

上記を見る限りでは、現状は問題なさそうでした。

９月は、後、５銘柄のJ-REITからの分配金支払がある予定です。
楽しみ待ちたいと思います。

 

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先日売却した「☆評価損益率４０％のタカラレーベン不動産投資（3492）利益確定売り」代わりに森トラストホテルリートを購入しました。
１口では分配金か寂しので、２口購入しています。

代わりと言うのは、確定月（分配金支払月）が２月、８月（５月、１１月）と同じ銘柄のためです。
タカラレーベン不動産は、分配金が税引き後約８千円ありました。金額的には、利回りも、タカラよりも悪く、投資額も少ないため、届きません。

他に保有している同じ月の分配金支払の銘柄と５月の分配金は、以下のとおりです。

GLP　　　 　　　　　 2178円
ザイマックス　　　　 6463円
ラサールロジポート　 4921円
タカラレーベン不動産 8124円（先日売却）

森トラストホテルリートの今後の予想分配金は、

第7期（2019年8月期） 予想　投資口1口当たり3,160円

になります。
２口ですので、６３２０円、税引き後、約５０００円です。
後、１口購入すれば、８千円に近くなりますが、一度に多く購入することもリスクがありますので、株価や分配金の状況を見ながら、今後買い増しできそうなら、買い増ししていきたいと思います。

現在（20190816）、１口１４３０００円　分配利回りは4.41%

になります。

 

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タカラレーベン・インフラから分配金支払がありました。３口保有で税引き後、9,351円でした。

今後の分配金予想は以下のとおりです。

分配金（2019年5月期）3,826円
分配金（2019年11月期予想）3,307円
分配金（2020年5月期予想）3,612円
分配金（2020年11月期予想）3,231円

 

太陽光発電で気になる買取制度に関することは、２０１９年６月に以下のとおり、HPにリリースが出ていました。以下抜粋です。

「
固定価格買取制度の終了に関する一部報道について

経済産業省が固定価格買取制度による電気の買取を終了する旨 が一部報道機関より報道されてから、タカラレーベン・インフラ投資法人に当該報道に関するご質問を多々頂戴しております。そのため、本お知らせにて本制度の概要及び今般報道された内容の影響を下記に記載しております。

記

【本制度の概要】

「再生可能エネルギーの固定価格買取制度」は、再生可能エネルギーで発電した電気を、電力会社が一定価格で一定期間買い取ることを国が約束する制度です。
今般の報道は、2020年度末までに予定されている本制度の抜本的な見直しに関するものですが、 かかる見直しがなされた場合でも、今後の一定の時期以降の新規案件が見直しの対象となるものと考えられ、現行の本制度の下で既に買取が開始されている案件の買取が買取期間の途中で終了することはないと認識しております。

【本投資法人が考える本制度が終了した際の本投資法人への影響】

本投資法人が本日現在保有する太陽光発電設備等は 25 物件であり、いずれも売電開始日より20年間を買取期間とし、上記調達価格にて電気を買い取る旨の契約を買取電気事業者と締結し、かつ、これに従った電気の買い取りが開始されております。
すなわち、これらの太陽光発電設備等については、今般報道された本制度の見直しの後も本制度に基づく電気の買い取りが継続されるものと考えております。なお、このことは、本投資法人が優先的売買交渉権を有する株式会社タカラレーベンが保有する 開発済資産も同様であり、スポンサー開発中資産及びスポンサー開発予定資産につきましても同様であると認識しています。
したがって、本投資法人が保有する物件及びスポンサーポートフォリオの上記資産に関しては、 本制度の下で物件毎に設定された買取価格で売電開始日から 20年間買取が行われ、今回報道のあった検討が進んだとしても、本投資法人へ影響するものではないと、本投資法人は考えております。なお、現時点において、本投資法人の 2019年5月期、2019 年11月期及び 2020年5月期の運用状況の予想に与える影響はございません。

なお、本件に関し、今後、運用状況に影響を与える新たな情報の公表その他の進捗があった場合 には、速やかにお知らせいたします。
」

将来的なことを考えると、あまり良い状況とは言えませんが、当面は大丈夫なようです。
このような状況のため、他の保有インフラファンドで含み損が多く出ているものもありますが、このファンドの現在の評価損益はプラスマイナス０となっています。

なかなか将来的な判断は難しいですが、当面は保有して、分配金をしっかりもらっていこうと思います。

 

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阪急阪神リートと大江戸温泉リートから分配金が支払がありました。８月配当の貴重な銘柄です。

阪急阪神リート投資法人、１口保有で税引き後2,560円

大江戸温泉リート投資法人、４口保有で税引き後7,618円

 

大江戸温泉は、８月配当を強化するため、前回以降２口買い増ししています。現在は５口ですが、確定月後に１口購入していますので、今回の分配金は４口分になります。

また、５口から、年２回1,000円の宿泊割引券が貰えます。次回から貰えると思っています。

ただ、この優待券を使って宿泊することが他の予約に比べて、最終的にどこで予約するよりも安くなるのかはわかりません、、、、。

阪急阪神リートも買い増ししたいところですが、株価が上昇し利回りもあまり良くないことから、安定感はあると思いつつ、買い増し出来ないでいます。
こちらも表立った優待はありませんが、応募して昨年は宝塚歌劇団のカレンダーが当たりました。

J-REITも優待がある銘柄もありますので、よく確認すると良いかもしれません。

阪急阪神リート投資法人 15600円 分配利回り　　3.97%
大江戸温泉リート投資法人 86900円 分配利回り　5.47%
（20190814時点）

 

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先般「☆評価損益率４０％のタカラレーベン不動産投資（3492）利益確定売り」で書きましたが、タカラレーベン不動産投資を利益確定のため売却しました。

当然、分配金がもらえなくなりますので、その分、株価上昇の最中ですが、以下のJ-REIT銘柄一部買い増し、新たに購入しました。

〈買い増し〉１口
マリモ地方創生リート投資法人（3470）
エスコンジャパンリート投資法人（2971）

〈新規購入〉２口
東京インフラ・エネルギー投資法人（9285）

 

新規購入は、インフラファンドと言うことで、逆風が吹く太陽光発電への投資でかなりリスクがありますが、配当利回りに目がくらみ、懲りずに購入してしまいました。

他の２銘柄は、好調J-REITにあってあまり、株価上昇がない銘柄です。そんな銘柄、大丈夫？かと思いつつ、買い増ししてしまっています。

売却したタカラレーベン不動産の確定月が、2、８月。
今回購入した銘柄の確定月は、

〈買い増し〉１口
マリモ地方創生リート投資法人6、１２月
エスコンジャパンリート投資法人１月、７月
〈新規購入〉２口
東京インフラ・エネルギー投資法人6、１２月

と、月で見るとカバーできていませんが、おいおい、カバー出来そうな銘柄の購入も考えていきたいと思います。

 

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分配金目的で購入した、タカラレーベン不動産投資ですが、株価が上昇し、評価損益率４０％超えしましたので、利益確定売りを行いました。
最近のJ-REITの株価上昇で評価損益率20%超えの銘柄も多々ありますが、４０％超えですので、思い切って売却しました。

 

以下株価水準です。

J-REITに限らず、株価上昇したものについては、配当金がなくなるのは嫌ですが、利益確定をしていきたいと思っています。

また、評価損益率がマイナスになった銘柄も将来性がないと判断したから、損切りを恐れず、配当が出ていても売却していきたいと思っています。

 

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